リースバック方式の解説コラム

リースバック方式とは、事業用地として、地主（貸し主）の土地を出店希望企業（借り主）に一定の期間貸す方式の一つの手法です。これまで、貸し主の名義による建物は、貸し主である地主様が金融機関から資金を調達し自ら建築するスタイルが主流でしたが、「リースバック方式」では、テナントが建設費を「建設協力金」と言う名目で地主様に支払い（無利息で融資）、地主様はこの資金で自己所有の建物を建てるのです。建物完成後、建設協力金は、締結した賃貸契約の保証金に転換され、毎月の建物賃料と相殺しテナントに返済していく方式です。貸し主は建設費について銀行ローン（融資）を組まなくても場合によっては自己資金0（ゼロ）で建物をリース（賃貸）できるのです。（造成費用・建設費用等一部負担が必要な場合もある）

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■■■ 通常土地を有効活用する場合　一般的に次の契約方式に分かれます ■■■

1. 事業用定期借地権による契約（建物所有＝テナント）
2. 建物賃貸借契約による契約（建物所有＝地主様）

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【1.】は、最長10年以上50年未満（事業用）の契約で、地主様は土地だけを貸して、借り主が建物を建設します。契約に際しては、保証金（権利金・敷金など用いることもある）と地代を設定し「公正証書」を交わす必要があります。この場合、契約期間満了時点でテナントは建物を解体し、更地に戻して地主様に返還します。さらに途中解約する場合は、地主に対しペナルティーを支払わなければなりません。

【2.】が「リースバック方式・建設協力金方式」の際に用いる契約方法です。契約期間（慣習上15年間または20年間が多い）を定め、保証金は1．と変わりがありませんが、建物の賃貸借ですから、地代ではなく賃料（借家）契約を設定。

また【1.】の場合はテナント名義で建物を建築するため、建物登記は当然にテナント名義になりますが、【2.】では建物は地主の名義になります。この違いが大きいと言うことです。但し、土地に抵当権等の設定が有る場合には、テナント側は不安で借りてくれません。

また、途中その様な設定がされた場合にも貸し主側のペナルティーとなります。リースバック方式を使う場合「貸し主、借り主」双方の信頼関係を充分に構築することが、失敗しない契約となります。

定期借地権法の解説コラム

定期借地権の種類は3種類

1. 一般定期借地権

これは借地期間を50年以上とすることを条件として、(a)契約の更新をしない、(b)建物再築による期間の延長をしない、(c)期間満了による建物の買取請求をしないという3つの特約を公正証書などの書面で契約をすることで成立する。旧法借地権のもとでは、この3つの特約はいずれも借地人に不利な契約として、借地法上は無効とされていたが、新借地借家法の定期借地権に限りこの特約が有効とされた。この3つの特約をすることで、借地権は更新されることなく終了し、土地は更地で返還されることになる。

2. 事業用定期借地権

もっぱら事業の用に供する建物（居住用を除く）の所有を目的に、存続期間を10年以上50年未満として契約する場合には、一般定期借地権と同様に、契約の更新、建物再築による期間の延長、期間満了における建物買取請求権が適用されないとするものである。厳密には、第23条の構成は第1項と第2項で規定されているが、第2項は、存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定する場合は、定期借地権の要件が自動的に適用されるとするものである一方、第1項は、存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合においては、一般定期借地権と同様に3つの特約を定めることができるとしている。契約書を作成する上では、この相違点には留意する必要がある。　事業用定期借地権は、定期借地権が創設された平成4年当初は、期間は10年以上20年以下と、短期間の活用が想定されていたが、平成20年１月に10年以上50年未満に改正された。また、事業用定期借地権で30年以上の契約期間を定める場合には、法24条の建物譲渡特約付借地権を併用することもできる。

なお、契約はかならず公正証書でしなければならない。平成20年1月1日の借地借家法の改正で、事業用定期借地権は従前の「10年以上20年以下」から「10年以上50年未満」に延長された。定期借地権の立法化の過程で、事業用定期借地権で想定した活用はロードサイド店舗が主で、これらの事業期間が短いことから上限が20年になったといわれている。実際にはショッピングモール等の大規模なものが数多く出現し、当初想定した活用形態からは大きく変わっている。

また、税制上の建物償却期間との不整合の問題が生じ、期間の延長に対する要望が強かったが、この要望に応えた改正といえる。今回の改正で、事業用使途で利用する場合は、その期間に応じて、

・10年以上50年未満では・・・・事業用定期借地権
・50年以上では・・・・・・・・・・・・一般定期借地権

と使分けができるので、実質的には事業用使途では期間の上限が撤廃されたことになる。さらに、30年以上の事業用定期借地権には建物譲渡特約借地権を併せることもできるので、建物収去を前提としない方式も可能となるなど、活用のバリエーションは大きく広がった。契約時の一時金については、借地人の事業者も前払い賃料であれば期間に応じた費用化ができるので、前払い方式の採用も今後は多くなると考えられる。

3. 建物譲渡特約付借地権

借地権設定後30年以上経過した日に、地主が借地人から借地上の建物を買取ることを約束した借地権である。借地権を設定する際に、借地権を消滅させるため、30年以上経過した日に相当の対価で借地上の建物を地主に譲渡する旨の特約を結ぶことで、この借地権が設定される。将来の建物の買取りに関しては、所有権移転の仮登記などをしておく必要がある。

建物譲渡特約付借地権を設定する場合は、特に書面による必要はなく口頭でも可能とされるが、将来の紛争予防のためにも書面による契約書をつくることが望ましい。

地主が建物を買取った場合、借地人または借家人がそのまま建物を利用したいという場合には、借家契約の関係でその建物を借家として貸すことになる。平成12年に登場した定期借家契約を活用することで、期限を定めた借家契約とすることで安心して建物も貸すこともできる。

この建物譲渡特約付借地権は、地主が借地人から建物を買取ることで借地権が消滅するが、建物の維持管理状態が良くないなどの理由から、地主が建物の買取りを止める選択をすることも考えられる。その場合、借地権は消滅することなく継続することになる。一般定期借地権または事業用定期借地権（30年以上）との併用をすることで、地主が建物買取予約の権利を行使しない場合には、一般定期借地権または事業用定期借地権の契約期間満了で借地権は消滅する。借地人が建物収去し、更地で返還することになる。

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「定期借地権のメリット」

(1)固定資産税の負担が解決

土地を手放すことなく、固定資産税等の支払いができるだけの地代収入が長年にわたり確保できるので、税の負担に耐えられる。

(2)住宅地では固定資産税が軽減

住宅地で活用すると、小規模宅地の適用により固定資産税や都市計画税が格段に軽減され、固定資産税は更地の1/6、都市計画税は1/3になる。例えば未利用地で年間100万円あった税額も、1/5以下になる計算である。

(3)借入不要のリスクの少ない事業

借入が不要の事業で、宅地造成費用などの事業資金を必要とする場合には、契約時の一時金を充当できる。定期借地事業は、基本的には無借金事業である。

(4)資金調達も実現できる

契約時に保証金、権利金、前受地代などの一時金を得ることができるので、土地を売却することなく資金調達ができることになる。

(5)地代収入による長期安定経営

安心・安全な長期安定経営が実現できる。貸家経営のような空室の問題や中途解約（入退去）が少なく、長期にわたり継続する安定経営が実現する。

(6)相続対策効果

相続税対策としては、土地の評価額が圧縮されることで、節税面の効果が大きく、また、遺産を分割する、相続税を納税するための対策にも効果を発揮する。
平成10年8月の国税庁の個別通達「一般定期借地権の目的となっている宅地の評価に関する取扱いの見直し」により、底地の評価額が大幅に引き下げられ、節税額が大幅にアップした。(従来は20％の評価減)

(7)事業収支は必ずプラス

収支面では、経費として支出するものは固定資産税等と借地契約の管理費等となり、借入れ返済がないことから、事業収支は必ずプラスになる。

(8)貸家経営との相乗効果で収益力も向上する

契約時の一時金を貸家建設資金の一部に充当すれば少ない借入ですむので、トータル的には事業収支は改善され、この相乗効果による収益力は大幅にアップする。

(9)街づくりへの貢献

定期借地による住宅地開発は、道路をきちんと整備しゆったりした宅地割をするなどのインフラ整備が期待される。自然の地形や植生を活かした環境づくり、コモンスペースや広場や植栽、プレイロット、ストリートファニチャー、歩行専用の緑道で結ぶなどの工夫をこらすことで、住民が触れ合うコミュニティーが形成される。定期借地による住宅地開発では、地主と借地人の良好な関係作りが期待されている。
定期借地権は、一定の賃貸借期間を定めた契約で、土地所有者（貸主）の為に創設された画期的な土地活用法です。